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      拆遷補償款糾紛怎么調解?

      來源:上海拆遷律師網  作者:上海拆遷律師  時間:2019-02-26

        摘要:因拆遷補償款分配不均而引起糾紛,當事人以調解方式處理,怎么操作?針對拆遷補償款糾紛調解的問題,小編為您整理了相關知識。

        房屋拆遷糾紛調解處理的原則和方法:

        1、確定可取得拆遷利益主體的同住人資格

        根據相關規定,在涉及公有房屋拆遷補償糾紛中,對于同住人的界定,為拆遷許可證核發之日,在被拆遷居住房屋處有本市常住戶口,已實際居住1年以上,且本市無其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人。這里的他處雖有住房但居住困難的情況,是指他處房屋內人均居住面積不足法定最低標準的情況,他處房屋的性質僅限于福利性質取得的房屋。

        此外還要考慮三種情況:

        一是在公房內居住的未成年人的問題。拆遷律師講到,一般而言,允許未成年人在自己承租的公房內居住的,可認定為幫助性質,除另有約定外,并不當然等于同意該未成年人取得房屋的權利份額。因此,該未成年人無權主張分割房屋拆遷補償款,除非其能提供證據證明自己的居住權并非基于他人的幫助而取得。

        二是返城知青能否成為同住人的問題。要考慮家庭實際狀況,除雙方有協議外,一般情況下知青可成為同住人分割補償款。

        三是外來人員、參軍人員和服刑人員能否作為同住人的問題。根據有關規定,具有本市常住戶口,至拆遷許可證核發之日,因結婚而在被拆遷公有住房內居住的,即使居住未滿1年的;或在本市無常住戶口,至拆遷許可證核發之日,因結婚而在被拆遷公有住房內居住滿5年的;或房屋拆遷時,因在服兵役、讀大學、服刑等原因戶籍被遷出被拆公有居住房屋,且在本市他處沒有福利性房屋的,均可視為同住人。

        2、審查拆遷資料并聽取拆遷單位意見

        由于現實情況紛繁復雜,確定應安置人員存在一定的難度,動拆遷單位在實踐中對動拆遷補償款分割人員的核定有三種形式:

        一是動拆遷單位和被拆遷人(以戶為單位)簽訂的《房屋拆遷安置協議》中附有安置人員的名單,除非上述條款被法院宣告無效,一般都按該協議分割拆遷補償款;

        二是在《房屋拆遷安置協議》中無相關條款,但在拆遷單位拆遷之初以戶為單位制定的“兩定表”(即核定人員表、核定面積表)中有相關記載的,一般以該表中的相關內容為參考,依據當事人提出的合理合法的主張,確定安置補償人員;

        三是當《房屋拆遷安置協議》及“兩定表”對相關安置人員均不明晰時,調解人員可至拆遷單位了解具體情況,參考其意見合理確定安置人員。

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        3、合理分配房屋拆遷補償款

        首先,家庭內部對安置補償有約定的,只要該約定不違反法律法規的強制性規定,一般應予以遵從。若沒有約定或約定不明的,則應根據三項原則進行分配:

        一是一人一份,均等分割。這樣做,一方面考慮到平等、公平合理是民法的基本原則,另一方面承租人和同住人對補償款是共有的法律關系,原則上也應平均分割;

        二是適當照顧老年同住人及缺乏經濟來源的同住人。這是因為多數老年人及缺乏經濟來源的人社會保障不足,后繼生存和發展能力較弱,需要給予特殊保護,而且公房大多源自老年人,在分割時也應適當照顧其利益。

        三是承租人或同住人在取得公房承租權時額外支付過較多款項的,可以適當多分,這體現了權利義務相一致以及等價的原則。凱諾拆 遷 律師談到,此外,如果被拆遷公房內居住未成年人的,對其實際承擔監護義務的人,也可以適當多分拆遷補償款。

        4、區分房屋性質作出不同處理

        除公房拆遷補償款分割的情形外,實踐中還會遇到拆遷其他性質各類房屋時所發生的糾紛,此時應區分房屋性質,分別確立調解原則:被拆遷房屋屬于居住和非居住兼用的,如果拆遷人明確區分居住補償和非居住補償份額的,對于居住補償部分,承租人和同住人可共同分割;對于非居住補償部分,利用該房屋進行經營的人是該公房的承租人或同住人的,則該承租人或同住人可以適當多分;如果拆遷人未明確區分,利用該房屋進行經營的承租人或同住人就整個補償款可以適當多分。被拆遷房屋屬于因落實政策而恢復所有權的代理經租房屋,補償款的分割一般歸所有權人,實際居住人的安置,按照本市有關政策規定處理。被拆遷房屋屬于通過市場買賣取得的使用權公有居住房屋,所得到的貨幣補償款一般歸出資人所有。被拆遷房屋屬于售后公房,應按私房拆遷補償款份額劃分的原則進行調解。

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